“135만 호 공급, 왜 시장은 믿지 않나 — 10.15 대책의 현실 점검”
“135만 호 공급, 왜 시장은 믿지 않나
— 10.15 대책의 현실 점검”
1️⃣ “135만 호 공급”의 상징성, 그러나 시장은 조용하다
2025년 10월 15일, 정부는 대대적인 **‘주택공급 확대 대책’**을 발표했다.
핵심 목표는 2030년까지 총 135만 호의 주택을 순차적으로 공급해
전세난·매매가 상승세를 동시에 안정시키겠다는 것이다.
하지만 불과 한 달이 지난 지금, 시장 반응은 미적지근하다.
거래량은 늘지 않고, 청약 경쟁률도 기대보다 낮다.
📊 핵심 이유 요약
- 주택을 “언제, 어디에, 어떤 가격으로” 공급할지가 불투명
- 서울·수도권 핵심지 비중은 30%대에 불과
- 기존 재건축·재개발 규제가 그대로 유지되고 있음
즉, 정부가 내세운 **‘수량 중심 공급정책’**은
시장 참여자에게 “현실적 대안”으로 받아들여지지 못한 것이다.
2️⃣ 시장은 ‘속도’보다 ‘확실성’을 본다
정부는 135만 호 중
- 60만 호를 공공택지(3기 신도시·지방 산업단지),
- 40만 호를 도심 정비사업(재개발·재건축),
- 35만 호를 민간 주도형 도심 복합사업
으로 나누어 추진한다고 밝혔다.
그러나 공공사업의 인허가 기간만 평균 5~7년.
재개발 구역 지정과 이주 절차를 포함하면 실입주까지 10년이 걸린다.
🏗️ 결과적으로,
정부가 말하는 135만 호 중 실제 입주 시점이 2035년 이후가 될 가능성이 높다.
지금 당장의 수요·공급 불균형 해소에는 속도감이 부족하다.
3️⃣ 부동산 시장이 정부를 이기는 이유
1. 시장은 ‘가격 신호’를 따른다
서울 핵심지의 아파트 거래량은 2025년 9월 대비 11월 기준 23% 감소했지만,
평균 매매가격은 0.4% 상승했다.
이는 공급 대책보다 시장의 기대감이 더 강하다는 신호다.
2. 민간참여 유인이 부족하다
민간사업자는 분양가상한제, HUG(주택도시보증공사) 보증 기준 등
각종 규제로 수익성이 낮다.
결국 공급의 절반 이상을 담당할 민간이 움직이지 않는다.
3. 세제·금융 규제가 병행되지 않는다
주택담보대출비율(LTV)과 종합부동산세 완화가 동반되지 않으면
실수요자 유입이 제한되어 거래가 살아나지 않는다.
결국 “시장 vs 정책”의 싸움에서 정책은 예측 가능성과 실행 속도 면에서 항상 뒤처진다.
4️⃣ 일본이 보여준 해법 — 선택과 유연성
일본 역시 1990년대 부동산 버블 붕괴 이후
공공 중심의 대규모 공급 정책을 추진했지만 실패했다.
이후 2010년대에 들어 ‘도심형 리모델링 + 규제 완화’로 방향을 바꿨다.
📌 핵심 변화
- 민간이 규제 없이 고층 리모델링 가능
- 도심 내 유휴부지 활용 (소형주택·임대공간 확대)
- 건축 인허가 간소화 (기간 60% 단축)
이 정책 이후 일본 도쿄는
공급량이 늘었음에도 가격이 안정화되는 효과를 보였다.
“규제를 풀어야 공급이 늘고, 공급이 늘어야 가격이 잡힌다”는 단순한 원리다.
5️⃣ 한국형 해법 — “멀티 트랙 공급”이 필요하다
현재 정부는 모든 유형을 한 세트로 묶은 대규모 플랜에 집착하고 있다.
하지만 주거 형태, 지역 특성, 인구 구조가 다양해진 지금
정책도 “다층적 접근”으로 전환해야 한다.
💡 현실적 제안
- 공공주택: 청년·신혼부부용 임대주택 공급 비중 확대
- 민간사업: 정비사업 인허가 기간 단축, 분양가 상한 완화
- 지방도시: 산업단지 연계형 스마트주택 개발
- 도심형 리모델링: 노후 아파트 리모델링 세제 혜택 강화
즉, **‘공공주도 100만호’가 아니라 ‘민간과 함께하는 100만 전략’**이 돼야 한다.
6️⃣ 소비자·실수요자가 알아야 할 핵심 포인트
1. 공급 시기보다 입주 시점을 확인하라
“착공 예정”은 실제 입주까지 최소 5~7년이 걸린다.
2. 분양가상한제 지역의 분양 일정 확인
상한제가 유지되면 민간 분양은 늦어지고 청약 기회도 줄어든다.
3. 규제 완화·금리 인하 시점 주목
2026년 이후 금리 완화와 세제 조정이 맞물릴 때가 매수 타이밍이 될 수 있다.
✍️ 마무리
“주택공급은 숫자가 아니라 실행력의 문제다.”
정부가 발표하는 **‘135만 호’**보다 중요한 것은
그 중 얼마나 빠르게, 현실적으로 공급할 수 있느냐이다.
부동산 시장은 정책보다 민첩하고, 규제 완화와 실행 속도가
결국 집값을 결정하는 핵심 변수로 남는다.
오늘도 부자 됩시다~