2026년 세법개정안 발표, 종부세·양도세 이렇게 바뀝니다

 

 

 

2026년 세법개정안 발표,
종부세·양도세 이렇게 바뀝니다.

 

 

 

세금 상담을 하다 보면 이맘때쯤 가장 많이 받는 질문이 있습니다. "올해 세법개정안에서 부동산 세금이 어떻게 바뀌나요"라는 질문인데, 마침 8월 3일 정부가 2026년 세법개정안을 확정 발표했습니다. 부동산 세제 정상화와 기업 경쟁력 강화를 양대 축으로 삼았고, 그중에서도 종합부동산세와 양도소득세 개편이 가장 큰 관심을 받고 있습니다. 최근 글로벌 반도체 호황과 수출 회복으로 경제 성장세가 개선되는 흐름 속에서도, 지역과 계층 간 양극화 같은 구조적 과제는 여전하다는 게 정부가 밝힌 이번 개편의 배경입니다. 오늘은 이번 발표에서 실거주자와 다주택자에게 각각 어떤 변화가 생기는지 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

거주 1주택자는 세부담이 줄어드는 방향입니다

이번 개편의 핵심 기조는 보유 기간보다 거주 기간을, 주택 수보다 주택 가액을 더 중시하는 방향입니다. 1세대 1주택자는 공시가격 14억 원, 시가로는 약 20억 원을 초과하는 주택부터 종부세가 부과됩니다. 거주용 1주택에 대한 기본공제금액도 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다. 제가 이 부분에서 강조하고 싶은 건, 실제로 거주하고 있는 1주택자라면 이번 개편으로 종부세 부담이 오히려 줄어드는 구조라는 점입니다. 정부가 이번 개편에서 '똘똘한 한 채'로의 쏠림을 완화하려는 취지를 명확히 드러낸 셈입니다.

 

 

 

 

 

 

 

비거주 주택은 반대로 부담이 커집니다

 

반면 실거주하지 않는 주택에 대해서는 과세가 강화됩니다. 비거주 1주택의 기본공제금액은 현행 12억 원에서 9억 원으로 축소됩니다. 시가 40억 원대의 고가주택에 대한 종부세율도 다주택 수준으로 인상됩니다. 개인적으로 이 부분이 이번 개편에서 가장 상징적인 변화라고 봅니다. 그동안 논란이 됐던 실거주 여부와 무관하게 동일한 세율이 적용되던 구조를, 실제로 살고 있는지 여부를 기준으로 명확히 갈라놓은 셈입니다.

 

 

 

 

 

 

 

공정시장가액비율은 단계적으로 오릅니다

 

종부세 계산에서 중요한 역할을 하는 공정시장가액비율도 조정됩니다. 이 비율은 공시가격에 곱해서 실제 과세표준을 산출하는 기준값으로, 수치가 오를수록 같은 집이라도 세금 부담이 커집니다. 2027년부터 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 현행 60%에서 70%로 인상되고, 3주택 이상 보유자는 2028년까지 80%로 단계적으로 확대됩니다. 여기서 실전 팁을 하나 드리자면, 이 비율 인상은 당장 올해가 아니라 2027년부터 순차 적용되기 때문에, 지금 당장 세금이 오르는 건 아니라는 점을 헷갈리지 않으셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세도 함께 손질됐습니다

 

양도세 쪽에서는 장기 거주자에게 유리한 방향으로 개편이 이뤄졌습니다. 장기보유특별공제가 거주 기간 중심으로 전환되면서, 오래 거주한 실수요자의 양도세 부담이 완화되는 구조입니다. 다주택자에게 적용되던 양도세 중과 조치도 한시적으로 완화됩니다. 다만 초고가 주택에 대해서는 장기거주소득공제에 한도가 새로 설정되는데, 2028년에는 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원으로 한도가 정해질 예정입니다. 고가주택을 오래 보유한 경우라면 이 공제 한도가 실질적인 세부담에 영향을 줄 수 있으니 눈여겨보셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

조정대상지역 일시적 2주택 특례도 바뀝니다

 

이사나 갈아타기 등으로 일시적 2주택 상태가 되는 경우에 적용되는 특례 기간도 조정됩니다. 조정대상지역 기준으로 기존 3년이었던 특례 기간이 2년으로 단축되며, 8월 4일을 기준으로 경과규정이 적용됩니다. 이사 계획이 있으신 분이라면 이 경과규정 적용 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

아직 확정된 법은 아니라는 점, 꼭 기억하세요

 

여기서 가장 중요하게 짚어드리고 싶은 부분입니다. 8월 3일 발표는 세제발전심의위원회를 거쳐 확정된 정부 개정안이지만, 아직 국회를 통과한 법은 아닙니다. 8월 중 입법예고 기간을 거치고, 9월에는 국무회의와 국회 제출 절차가 예정돼 있습니다. 제 경험상 이런 세법개정안은 국회 심의 과정에서 세부 수치나 적용 시점이 조정되는 경우가 종종 있습니다. 지금 시점에서는 '내 세금이 확정됐다'가 아니라 '앞으로의 계산 방식이 바뀌는 신호'로 받아들이시는 게 정확합니다.

 

 

 

 

 

 

 

자주 묻는 질문

 

지금 당장 1주택을 보유하고 있다면 올해 종부세부터 바로 줄어드는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 기본공제 확대나 과세 기준 조정은 법이 확정되고 시행 시점이 정해진 이후에 적용되는 내용이라, 발표됐다고 해서 올해 즉시 반영되는 것은 아닙니다. 공정시장가액비율 인상도 2027년부터 순차 적용되는 만큼, 정확한 적용 시점은 국회 통과 이후 최종 공포되는 법령을 확인하셔야 합니다.

 

 

다주택자라면 이번 개편이 불리하기만 한지 묻는 경우도 있습니다. 고가·비거주 주택 중심으로 과세가 강화되는 건 맞지만, 양도세 중과 조치가 한시적으로 완화된다는 점은 다주택자에게도 매도 타이밍을 조정할 수 있는 여지를 준다고 볼 수 있습니다. 보유를 유지할지 매도할지는 본인의 자산 상황과 향후 국회 심의 결과를 함께 살펴본 뒤 판단하시는 게 안전합니다.

 

 

일시적 2주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄어드는데, 이미 3년 특례를 전제로 이사 계획을 세운 경우는 어떻게 되는지 묻는 분들도 있습니다. 8월 4일 기준으로 경과규정이 적용된다고 발표된 만큼, 그 이전에 계약이나 이사가 이뤄진 경우와 이후 케이스는 적용 방식이 다를 수 있습니다. 본인의 상황이 경과규정 대상에 해당하는지는 세무 전문가나 관할 세무서를 통해 개별적으로 확인하시길 권해드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

마무리하며

 

정리하면, 이번 2026년 세법개정안은 실거주 1주택자는 세부담이 줄고, 비거주·고가주택 보유자는 세부담이 늘어나는 방향으로 짜여 있습니다. 다만 공정시장가액비율 인상은 2027년부터, 장기거주소득공제 한도는 2028년부터 순차 적용되는 만큼 시행 시점을 정확히 구분해서 이해하셔야 합니다. 무엇보다 아직 국회 통과 전 단계이므로, 최종 확정 내용은 국회 심의 결과가 나온 뒤 다시 한번 확인하시길 권해드립니다. 재테크를 오래 다루면서 느끼는 건데, 이런 발표 초기 단계에서 성급하게 매도나 매수를 결정하기보다는 입법 과정을 지켜보며 천천히 대응 전략을 세우시는 편이 훨씬 안전합니다.

 

 

오늘도 부자 됩시다~