“5년 고정 끝나자 이자 2배”…주담대 6% 시대, 지금 가장 위험한 순간은 ‘전환 구간’이다

 

 

“5년 고정 끝나자 이자 2배”…

주담대 6% 시대, 지금 가장 위험한 순간은 ‘전환 구간’이다

 

“금리는 내린다더니, 왜 내 대출이자는 더 오르지?”

요즘 주택담보대출을 가진 사람들 사이에서 가장 많이 나오는 말이다.

기준금리는 인하 기대가 돌았지만,

현실의 주담대·전세대출 금리는 오히려 6% 중반까지 치솟고 있다.

 

이 현상은 단순한 금리 뉴스가 아니다.

 

지금 시장의 핵심 위험은 ‘고정금리에서 변동금리로 넘어가는 순간’,
바로 전환 구간에 있다.

 

 

 

 

 

 

1️⃣ 지금 대출 시장에서 실제로 벌어지고 있는 일

 

최근 주요 시중은행의 주택담보대출 혼합형(5년 고정 후 변동) 금리는
연 4% 초반부터 6% 중반까지 올라섰다.

 

금리 상단은 이미 6%대 중반을 넘기며 사실상 고금리 구간에 진입했다.

 

문제는 이 구조다.

 

2020~2021년

• 기준금리 0.5%
• 주담대 금리 2%대

5년 고정 종료 후 현재

• 변동금리 전환
• 5%대 이상 적용

👉 이자 부담이 체감상 ‘두 배’로 뛰는 구간이다.

 

이건 일부 고위험 차주의 문제가 아니다.
당시 고정금리 대출을 받은 상당수 실수요자가 순차적으로 맞이할 현실이다.

 

 

 

 

 

 

2️⃣ 금리는 왜 내리지 않고 계속 오를까

 

원인은 세 가지로 정리된다.

 

✔ 기준금리 인하, 사실상 멈췄다
한국은행이 기준금리 인하 사이클 종료 가능성을 시사하면서
시장금리 자체가 다시 위쪽으로 움직이고 있다.

 

✔ 코픽스(COFIX) 4개월 연속 상승
변동형 대출의 기준이 되는 코픽스는
최근 4개월 연속 상승해 2.8% 후반대까지 올라왔다.
이 지표가 오르면 주담대·전세대출 금리는 구조적으로 따라 올라간다.

 

✔ 은행 예금금리 인상 → 대출금리 전가
자금이 주식시장으로 이동하는 ‘머니무브’ 속에서
은행들은 예·적금 금리를 올렸고,
그 부담은 다시 대출금리에 반영되고 있다.

 

 

 

 

 

3️⃣ 이자 증가 체감 예시
       — 숫자로 보면 얼마나 달라질까

 

말로는 “이자 2배”라고 하지만,
숫자로 보면 체감은 훨씬 명확해진다.

▶ 예시 상황

• 대출금액: 3억 원
• 상환 방식: 원리금균등
• 남은 만기: 25년

▶ 5년 고정금리(연 2.5%)일 때

• 월 상환액: 약 135만 원
• 연간 이자 부담: 약 3,600만 원

▶ 변동금리 전환 후(연 5.5%)일 때

• 월 상환액: 약 185만 원
• 연간 이자 부담: 약 6,300만 원

▶ 차이

• 월 부담 +50만 원
• 연간 이자 약 +2,700만 원 증가

👉 이게 바로 기사에서 말하는
“5년 고정 끝나자 이자 2배”의 실체다.

문제는 이 증가분이

• 한두 달이 아니라
• 매년 반복된다는 점이다.

 

 

 

 

 

4️⃣ 전세대출도 예외가 아니다

 

주담대만의 문제가 아니다.

전세자금대출 금리 역시 하단이 4%에 근접했다.

 

KB국민은행, 우리은행 등 주요 은행의
전세대출 금리는 최근 일제히 인상됐다.

 

👉 집을 사든, 전세를 살든
이자 부담은 동시에 커지는 구조다.

 

 

 

 

 

 

5️⃣ 지금 가장 위험한 사람은 누구인가

 

가장 위험한 사람은
**‘내 대출 구조를 정확히 모르는 사람’**이다.

 

지금 반드시 확인해야 할 질문은 이 세 가지다.

• 내 대출의 고정금리 종료 시점은 언제인가
• 변동 전환 시 적용 금리는 얼마인가
• 이자 증가분을 현재 소득으로 감당 가능한가

“고정금리라서 안심했다”는 생각은
전환 시점 앞에서는 가장 위험한 착각이 될 수 있다.

 

 

 

 

 

6️⃣ 정책금융도 예외는 아니다

 

서민·실수요자를 위한 정책금융 상품도 문턱이 높아졌다.

주택금융공사는 올해 보금자리론 금리를 0.25%포인트 인상했다.

 

아낌e-보금자리론 역시
만기에 따라 연 3.9~4.2% 수준까지 올라섰다.

정책 상품이라고 해서 금리 상승 흐름에서 자유롭지 않다는 뜻이다.

 

 

 

 

 

✍️ 마무리

 — 주담대 6% 시대, 진짜 리스크는 ‘전환’

 

금리가 오른 것 자체는 새삼스러운 일이 아니다.

 

하지만 고정금리에서 변동금리로 넘어가는 순간,
많은 사람들이 같은 충격을 받게 된다.

 

✔ 이미 시작된 흐름
✔ 특정 계층만의 문제가 아님
✔ 미리 알면 대비 가능

 

지금 필요한 건
“언제 금리가 내릴까”를 맞히는 게 아니라,
내 대출이 어느 구간에 와 있는지 확인하는 것이다.

 

 

 

오늘도 부자 됩시다~