기준금리 그대로인데, 왜 주담대 금리는 오를까?

 

 

기준금리 그대로인데,
왜 주담대 금리는 오를까?

한은 동결에도 주택담보대출 금리가 오르는 진짜 이유

 

 

한국은행이 기준금리를 연 2.50%로 동결했다. 여섯 차례 연속 동결이다.

 

많은 사람들은 이렇게 생각한다.

 

기준금리가 그대로면 주택담보대출 금리도 그대로여야 하는 것 아닌가?

 

하지만 현실은 다르다.

최근 5대 시중은행 주담대 고정금리는 오히려 상승했다.

• 1월 중순: 연 3.91% ~ 6.21%
• 2월 말: 연 4.11% ~ 6.71%
• 상단 기준 최대 0.50%p 상승

기준금리는 동결인데 주담대 금리 상승이 이어지는 이유는 무엇일까?

 

 

 

 

 

1️⃣ 기준금리와 주담대 금리는 다르다

 

가장 먼저 이해해야 할 구조는 이것이다.

 

기준금리 ≠ 주택담보대출 금리

 

주담대 고정금리는 한국은행 기준금리가 아니라
은행채 5년물 금리 같은 시장금리를 기준으로 정해진다.

 

기준금리는 중앙은행이 정하는 정책금리다.

하지만 은행은 시장에서 자금을 조달한다.

 

은행이 발행하는 채권, 즉 은행채 금리가 오르면
은행의 자금 조달 비용이 상승한다

 

조달 비용이 오르면 어떻게 될까?

결국 대출금리 인상으로 이어진다.

 

즉, 기준금리가 동결돼도
은행채 금리가 오르면 주택담보대출 금리는 오를 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2️⃣ 왜 은행채 금리가 오르는가? (시장금리 상승 원인)

 

최근 시장금리 상승의 배경은 복합적이다.

 

✔ 미국 금리 인하 기대 약화

 

미국 기준금리는 5.25~5.50% 수준이다.

 

한·미 금리차는 상단 기준 약 1.25%p 역전 상태다.

 

미 연준의 금리 인하가 지연될 경우
한국 역시 금리를 쉽게 내리기 어렵다.

 

이 기대 약화가 국고채 금리 상승 → 은행채 금리 상승으로 이어진다.

 

 

 

✔ 환율 압박

원·달러 환율이 1,400원대 중반 박스권에서 움직이고 있다.

 

환율이 불안정하면
한국은행은 금리 인하에 신중해질 수밖에 없다.

 

시장에서는 이를 반영해
미리 장기 금리를 높게 형성한다.

 

 

 

✔ 은행 유동성 프리미엄

가계부채가 1,900조 원을 넘는 상황에서
정부는 대출 총량 관리를 강화하고 있다.

 

은행은 대출을 무한정 늘릴 수 없다.

 

리스크를 반영해 금리 스프레드를 넓히는 경향이 있다.

 

즉, 시장금리 상승 + 리스크 프리미엄 확대가 동시에 작용한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3️⃣ 가계부채와 대출 총량 규제

 

주택담보대출 금리 상승은 단순한 시장 현상이 아니다.

 

정부는 가계부채 증가를 경계하고 있다.

 

최근 분기에도 증가세가 이어졌다.

 

이 상황에서 은행이 금리를 낮추면
대출 수요가 특정 은행으로 몰릴 가능성이 크다.

 

결국 은행은 금리를 공격적으로 내리기보다
보수적으로 유지하거나 인상하는 전략을 택한다.

 

기준금리 동결 = 대출 완화는 아니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4️⃣ 주담대 금리 상승, 체감은 얼마나 될까?

 

0.50%p 상승이 작아 보일 수 있다.

하지만 대출 5억 원 기준으로 계산해보면:

• 금리 0.50%p 상승
• 연 이자 부담 약 250만 원 증가
• 월 약 20만 원 추가 부담

이게 바로 영끌족이 체감하는 현실이다.

 

기준금리가 그대로여도
주택담보대출 금리 상승은 실질 부담 증가로 이어진다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5️⃣ 앞으로 주담대 금리는 어떻게 될까?

 

향후 흐름은 세 가지에 달려 있다.

1. 미국 금리 인하 시점
2. 원·달러 환율 안정 여부
3. 가계부채 증가 속도

 

이 중 하나라도 불안하면
한국은행은 금리를 쉽게 내리기 어렵다.

 

그리고 기준금리가 내려간다고 해도
시장금리와 은행채 금리가 즉시 하락한다는 보장은 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6️⃣ 지금 대출 보유자가 해야 할 행동 전략

 

불만보다 중요한 건 대응이다.

 

✔ 고정금리 vs 변동금리 재점검

변동금리는 향후 인하 기대가 반영될 수 있지만
단기 변동성 리스크를 감수해야 한다.

 

✔ 대환(갈아타기) 비용 계산

 

중도상환수수료 + 신규 대출 비용을 계산해

실익이 있는지 따져봐야 한다.

 

✔ DSR 여유 구간 확인

 

추가 대출 계획이 있다면
DSR 한도를 미리 점검해야 한다.

 

✔ 원리금 상환 구조 점검

원금 비중을 높이면
금리 상승 구간에서 리스크를 줄일 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

✍️ 마무리

 기준금리는 멈췄지만, 시장은 멈추지 않는다

 

 

기준금리 동결은 정책 신호다.

 

하지만 주택담보대출 금리는 시장과 은행의 계산 결과다.

 

은행채 금리, 시장금리, 가계부채, 환율,
이 모든 변수가 얽혀 있다.

 

지금은 “왜 오르냐”를 묻는 시기가 아니라
왜 이런 구조가 만들어졌는지 이해해야 할 시기다.

 

주담대 금리 상승은 우연이 아니다.

시장금리의 반영이다.

 

 

 

 

 

오늘도 부자 됩시다~