“자녀들에게 물려줄래”… 서울 집 안 판다, 증여 급증한 진짜 이유

 

“자녀들에게 물려줄래”…
서울 집 안 판다, 증여 급증한 진짜 이유

 

 

서울 부동산 시장에서 ‘거래가 줄었다’는 말이 나올 때,

진짜로 봐야 할 지표가 있다. 매매가 아니라 등기 흐름이다.

 

최근 서울 집합건물(아파트·연립·다세대·오피스텔) 증여가 뚜렷하게 늘었다. “

급매가 쏟아진다”는 체감과 달리,

일부는 아예 시장에 내놓지 않고 가족 간 이전으로 방향을 틀고 있다는 신호다.

 

법원 등기 통계 기준으로 2025년 12월 서울 집합건물 증여 등기 신청이 1,054건으로,

월 기준 2022년 12월 이후 가장 많았다는 보도가 나왔다.

연간으로 봐도 2025년 서울 집합건물 증여 8,491건으로 전년 대비 증가했고,

“올해 1만 건 가능성” 전망까지 언급된다.

즉, 이건 우연이 아니라 전략적 선택의 누적이다.

 

 

1️⃣ 왜 매도가 아니라 ‘증여’인가: 세금이 방향을 바꾼다

 

가장 큰 촉발 요인은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이다.

현행 유예는 2026년 5월 9일 종료 예정으로 정리돼 있다.

유예가 끝나면 다주택자는 매도 시 세 부담이 커질 수 있고,

그러면 시장에 물건을 내놓기보다 증여로 출구를 찾는 행동이 강화된다.

 

여기서 중요한 건 “증여가 싸다”가 아니라 세금의 성격이 다르다는 점이다.

• 양도세: 팔아서 차익이 생기면 그 차익에 세금
• 증여세: 이전(증여) 자체에 세금 + 공제/구간 적용

 

✅ 아주 단순한 예시

 

• 매입 10억 → 현재 15억 → 차익 5억
• 유예 종료 후 중과가 적용되는 환경이면,
  차익에 대한 세 부담이 커져 실수령액이 생각보다 줄 수 있다.
  
  반대로 증여는 공제 한도와 과세표준 구간을 활용해
  “장기 이전” 관점에서 계산이 다시 시작된다.
  
  그래서 단기 현금 확보가 목적이 아니라면,
  |다주택자 입장에서는 **매도보다 증여가 ‘덜 아픈 선택’**이 될 수 있다.

 

 

• 증여 vs 매도 선택 기준 한 줄 요약
  
  “요약하면, ‘현금이 필요하면 매도’,
  ‘장기 보유·승계가 목적이면 증여’ 쪽으로 무게가 실리기 쉽다.”
  
  
• 초보자용 경고 문구(책임 회피+신뢰 상승)
  
  “다만 세금은 보유 기간, 주택 수, 취득가, 거주 요건에 따라
  크게 달라져 개인별 계산이 필수다.”
  
  
  
• 체류시간 늘리는 미니 체크 3문장
  
  “증여를 고민한다면
  (1) 수증자 자금출처 설명 가능 여부,
  (2) 향후 보유세 부담 주체,
  (3) 상속과의 결합 전략부터 점검하는 게 순서다.”

 

 

 

 

 

2️⃣ 강남 3구에서 더 터진 이유: ‘가격’이 아니라 ‘차익’

 

증여가 강남·서초·송파 같은 고가 지역에서 두드러지는 건 감정이 아니라 계산이다.

1. 양도차익이 크다 → 세금도 커진다
2. 보유 성향이 강하다 → “지금 팔 이유”가 약하다
3. 가격 기대가 남아 있다 → 세금을 확정(매도)하기보다 이전을 선택한다

그래서 “집을 안 판다”는 말은 사실상 “세금이 불리하면 안 판다”로 번역된다.
증여 증가는 시장의 도덕 문제도, 단순 유행도 아니다. 세제 이벤트에 대한 합리적 반응이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

3️⃣ 매물 잠김이 진짜 무서운 이유: ‘급매 소진 후’부터

 

증여가 늘면 어떤 일이 생길까? 공급이 잠긴다.

매도 대신 증여를 택한 물량은 시장에 나오지 않는다.

 

당장은 급매가 소화되며 가격이 잠잠해 보일 수 있지만,

급매가 줄고 나면 그때부터는 “살 사람은 있는데 팔 사람이 없는” 구간이 생긴다.

 

실제로 2025년 12월 증여가 전월 대비 크게 늘었다는 보도도 있다.

 

물론 집값은 금리·대출·경기·심리 등 변수가 많다.

 

하지만 한 가지는 분명하다.

 

세금 부담이 매물을 줄이면, 가격은 다시 압력을 받는다.

 

이게 ‘매물 잠김’이 위험한 이유다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4️⃣ 증여가 항상 정답은 아니다: 여기서부터가 실전

증여는 “절세 만능키”가 아니다.
아래 4가지를 체크하지 않으면, 오히려 손해가 난다.

 

• 증여세 과세표준 구간(금액 커질수록 부담 증가)
• 보유세/종부세 등 보유 비용(이전 후 누가 부담할지)
• 상속 플랜(증여로 끝낼지, 상속과 합칠지)
• 자금출처/거래 흐름(수증자 재원 구조의 설명 가능성)

 

✅ 체크리스트

 

1. “팔아서 현금이 필요한가?” → 필요하면 매도 검토
   
   
2. “가족 내 이전이 목적이고 장기 보유인가?” → 증여 검토
   
   
3. “세무 상담 없이 결론 내렸나?” → 지금 멈추고 구조부터 확인

 

 

 

 

 

✍️ 마무리

 

‘팔지 않는 선택’이 남기는 시장 신호

서울에서 증여가 늘었다는 건, 단순한 가족 이벤트가 아니다.
그건 시장에 이런 메시지를 남긴다.

• 세 부담이 커지면 매물이 줄어든다
• 매물 감소는 거래를 줄이고, 특정 구간에서 가격 압력을 만든다
• 정책 이벤트(5/9) 전후로 등기 흐름이 더 빨라질 수 있다

부동산은 “뉴스”가 아니라 “등기”가 움직인다.

 

지금의 증여 급증은 단기 잡음이 아니라,
다주택자의 출구 전략이 바뀌고 있다는 신호다.

 

숫자를 확인하고, 구조를 이해하고,
자기 상황에 맞게 계산하는 사람만 손해를 피한다.

 

 

 

오늘도 부자 됩시다~